249.史上最清晰房贷利率解读

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那今天的节目正式开始啦！今天我们要聊的也是近期非常热门的话题——房贷利率。说到房贷利率，不得不提特朗普，这与我们的生活息息相关，房贷利率当然也是一个重要的议题。今天我就想从头梳理一下房贷利率的演变历程。房贷的概念其实可以追溯到1980年，这一年是个重要的时间节点。在1980年之前，我国的住房政策是由国家投资建设，根据员工的工龄、职务、学历等指标进行分配，大家都是等着国家分房。

听起来这制度很好，就像现在的福利性住房，但实际上，由于计划经济特点，住房分配的效率极低，导致供不应求，很多人排队等房。那时候城镇人均居住面积甚至从1949年的4.5平米下降到1978年的3.6平米，缺房户更是达到了869万户。这时候，国家的住房政策逐渐引起了重视，终于在1980年，小平同志对住房问题发表了重要讲话，提出城镇居民可以自行购买房屋，并且允许分期付款，这一变化无疑为日后的房地产市场发展奠定了基础。

然而，这一政策一开始并没有立刻转化为实际的购房热潮，因为当时人们的观念仍停留在等房子的状态，很多人觉得贷款分期是一件丢人的事情。过去的习惯是依靠自己的积蓄购买房屋，这种根深蒂固的观念使得人们对贷款有一种抵触情绪。我国的货币统计数据也因此与其他国家有所不同，例如我们的M1统计包含企业活期存款，这些都反映了当时人们对于理财观念的不同。

个人的活期存款不算在M1里，原因在于当年老百姓选择活期存款主要是为了攒够钱购买定期存款。实际上，老百姓的活期存款就等于未来的定期存款。在我小时候，家里常常提到，比如攒够一万元后就存个定期，这种观念确实影响了房地产市场的发展。那时候，家里贷款的想法让我心里不禁打鼓，万一哪天还不上怎么办呢？

首次提出商品房的时间是1980年，中国商品房概念的出现是在1981年。政策已经开始允许商品房的销售，虽然当时大家可能对购买商品房没有太大概念，但市场上已经有投机者开始关注房地产市场了。1981年出现了第一个商品房小区，地点在深圳，这个小区叫东湖新村，由深圳和一个香港商人合建。那个时期，香港的李嘉诚等商人正忙于房地产相关业务。东湖新村的房款分为三期支付，动工后支付一部分，房子盖到一半再支付一部分，封顶后再支付剩余的。

在当时，东湖新村的房价是800元每平方米，这对香港人来说简直是白菜价，因为那时香港的房价已经达到两三千元每平方米。传闻中，有一个香港老板到东湖新村一次性买了十套房子，甚至还有一些远房亲戚专程到大陆为自己在大陆的穷亲戚购房。当时的深圳像个小渔村，尽管便宜，但大家对这个地方的发展还是心存疑虑。那时深圳的平均工资大约是100元，已经算是比较高的水平，但与800元每平方米的房价相比，依然显得有些贵。

接下来我们再谈谈房贷的问题。今天的主题虽然是房贷，但我们还要探讨第一个房贷的引入时间。有两种说法，一种认为是上海发放的，另一种是深圳。但我更倾向于深圳的说法，因为当时建行是唯一能做房地产贷款的机构。1985年，深圳一家公司的85名技术专家遇到了资金困难，深圳分行了解后决定介入。深圳当时有超前的意识，觉得香港能贷款，我们也能，于是推出了职工购房抵押贷款业务。

这一时期的贷款规则并不成熟，工作人员对贷款相关知识了解不多，但他们决定采用一个叫等额递减的公式来制定还款计划。如此一来，建行深圳分行的行长就将这一方案提交给人行审批。人行对此的回应反映了当时的特区精神，意思是：“我没有文件依据可以支持你们做这个，但不让你做我也没有文件依据。”这句话的含义就是，你们自己看着办吧，反正只要不出事，我不会干预。

于是，建行深圳分行决定为这85名技术专家发放了80多万元的住房贷款，这是第一笔住房贷款，每人平均到手一万多元，可以在深圳购房。随着时间推移，1991年建行和工行相继成立了房地产信贷部，正式推出了职工住房抵押贷款业务，但当时仍然没有多少人办理，月均只有几笔业务，主要服务于南方做生意的人。由于那时的人群大多是接触了海外市场的商人，具体的业务规则仍不明晰。

1995年，人民银行发布了关于商业银行自营住房贷款的管理规定，正式确认了房贷的存在，之前是睁一只眼闭一只眼，只要不出事就没问题。当时的政策规定，首付比例为30%，贷款期限最长期限为10年，利率则根据合同年限降档执行。这项政策让购房者在一定条件下，能够更方便地申请贷款，但在申请房贷时，借款人还需要提供一定的抵押物。

贷款的保证担保相当于个人做一个担保，并且还有一个重要要求，就是在申请贷款的时候，必须购买意外灾害保险，否则一旦房子出现问题，后果不堪设想。这项政策实施了大约两年后，1997年人民银行修订了政策，将贷款的期限从10年延长到20年。同时还增加了一个额外的要求，即在贷款未结清之前，房子是不能出租的。这是为了防止贷款人套取利益，或进行炒房行为，确保借款人只能自住。这个规定在1997年实施，显然是因为人民银行观察到有人开始动这样的心思。我记得当时我和我的舅舅以及他的同事出去玩，他的同事有个孩子，和我差不多大，那时上小学三四年级。他提到家里有七套房子，我当时心里想着，如果这七套房都能租出去，每月的租金就能用来购买更多房产，这无疑是一种滚雪球式的财富积累。我觉得那些有前瞻性思维的人，确实需要对自己的晚辈充满感激，而我自己却没有这样的眼光。

不过，这个规定并不是完全放开的，因为当时规定这一贷款业务只能在国家安居工程试点城市申请，同时只允许全国性银行、股份制银行和住房储蓄银行办理，即并非所有银行都可以参与。紧接着在1998年，人民银行再次修订了这个制度，这次则是全面放开，允许所有城市办理房贷，所有银行都可以参与这项业务。从1998年开始，我们现在耳熟能详的房贷终于正式推出，距今已经有三十年的历史。接下来我们再来谈谈利率问题。自建国以来，中国的利率长期是统一管理的，称为法定利率，由国务院授权人民银行制定，并且设定了一个利率浮动范围。在这个范围内，人民银行可以自行调整，而商业银行除了特定规定外，不能设定自己的利率，只能执行这种利率管制政策，一直延续到1987年，逐渐出现了一些松动。

1987年时，由于改革开放刚刚启动，各地需要资金的需求极其旺盛，人民银行希望借此契机将利率有所放开，以促进银行盈利。于是将流动资金贷款的利率浮动权下放给银行，允许银行在法定利率基础上上浮20%。流动资金贷款是指一年期以下的短期贷款。之后在1988年，银行进一步将上浮空间增加至30%，并扩大至固定资产贷款，意味着长期贷款也允许上浮。然而，金融行业一旦放开就容易出现混乱，市场乱象开始显现。由于贷款利率的随意提高，银行能够根据自身的判断调节利率，于是对不同行业的风险定价出现了较大的不平衡。因此，人民银行重新收回了浮动权，要求所有银行严格执行法定利率。虽然利率管制可以规范市场，但也带来了问题，银行为了避免风险，往往只愿意向信用良好的企业发放贷款，导致中小企业融资困难。

1993年，在第十四届三中全会首次提出利率市场化改革的建议，呼吁要启动风险定价机制。紧接着在1994年，人民银行重新将浮动权授权给商业银行，允许银行在流动资金贷款中上浮20%、下浮10%。然而，到1996年时，由于经济过热等问题，上浮比例又收紧到了10%。从那时起，这种10%的上下浮动空间沿用了近十年。直到2003年，第十六届三中全会再次提出了利率市场化改革的目标，要求稳步推进利率市场化，并建立由市场供求决定的利率形成机制。开完会后，紧接着在2004年，人民银行将贷款利率浮动上限直接扩大到了70%，即允许上浮至1.7倍。

2004年10月时，人民银行宣布再也不设定贷款利率的上限，但下浮仍有限制，要求下浮不得超过10%。这被视为一种市场行为，随后还放宽了存款利率的下浮权，即存款利率可下浮但不可上浮。整体政策的方向是形成贷款最低利率只能为九折，而存款利率则不得上浮。这样一来，就能够防止高利率吸引存款的情况，保证了银行的稳定运作。这样的规则设定既保障了银行的利益，也响应了市场的需求。

防止金融系统恶意竞争，这个问题确实非常重要。一方面，高企的存款利率，一方面低息放贷，试图像互联网公司一样做规模，这显然是不可行的。从这个政策的背后，可以反映出央行对金融机构能力的清醒认知。央行意识到，如果金融机构的能力还未达到那种水平，而进行恶性竞争，到头来还是不得不由央行来出面兜底，因此央行必然不能放任这种行为。

央行鼓励各金融机构在能力范围内，以低存款利率吸引存款，高利率放贷以实现盈利。实际上，央行虽在表面上放开了利率，但这只是单向的放开。当国内利率处于相对稳定的状态，央行放开的方式却显示出其智慧。央行致力于市场化，虽然法定利率的上下浮动还是央行定的，但全国三中全会已表明要实现市场化。因此，央行在放开浮动空间的同时，仍然在思考如何将利率市场化，并希望由市场来进行价格决定。

为了适应这种变化，央行开始督促各银行制定自己的利率定价管理办法。许多银行当时并未考虑到利率可以自主定价，因此央行不得不持续施压，督促银行尽快自我探索。经过一番调研，央行发现单纯等待银行自我调整进程太慢，直接选择了几家表现良好的大型银行，将他们的做法进行复制并发给其他银行，促使各银行快速学习。这样，央行不仅帮助企业培育了利率定价能力，也在一定程度上保持了市场利率的调控。

央行选择同业市场的利率作为基准，意在借助这个市场的专业性与规范性，确立利率传导机制。因此在2007年，央行推出了上海银行间同业拆放利率（Shibor），作为国内的基准利率。Shibor的形成是通过参与的18家活跃银行日报价，然后取去最高和最低的，各自去掉4家之后，得出10家的算术平均值并公开。这一机制为央行制定基准利率提供了必要的数据支撑。

此后，央行逐步放开了贷款的下限，至2013年，除了房贷以外，所有贷款利率的下限均已取消，标志着利率市场化的进一步推进。2015年，央行再次宣布存款基准利率，并不再设定存款的浮动上限，意味着中国的利率管制在名义上已彻底消失。尽管名义自由化出现，但民间的利率自律机制逐渐建立，形成了一种自我管理的方式。

在那个时期，不少银行仍然尝试在市场化的进程中自律，尽管基准利率（Shibor）已经引入并放开了上限，但依然存在着市场传导机制的不畅，央行选择的基准利率与实际的市场利率之间缺乏有效的传导机制。最理想的状况是，央行通过基准利率逐层传导到商业银行，并实现市场化定价，但Shibor的传导却没能达到预期效果，这依然是当前金融市场需要解决的重要问题。

為什麼會這樣呢？舉個例子，首先，銀行通過公開市場操作將銀行間市場的利率打下來，這時候銀行發現同業拆借利率如此低，就不再借給其他銀行，而是將資金轉向購買國債和企業債。這樣一來，銀行購買債券的資金就增加了，債券的收益率自然就會下降。企業融資主要有兩種方式：直接融資和間接融資。如果企業不選擇向銀行貸款，可以選擇自己發債。當債券的收益率下降，企業就會發現發債成本降低，於是選擇發債而非貸款。接著，銀行看到貸款需求減少，又會下降貸款利率以吸引選擇發債的企業，這樣就完成了一次利率的傳導。這在經濟學中稱為「債貸聯動」，並不是中國央行的獨創，美國和英國的基準利率都參考同業市場的拆借利率，其實是先由美聯儲降息，然後逐級傳導。

不過，這個模式的關鍵在於直接融資和間接融資兩者必須同樣強大。美國的直接融資市場非常成熟，而在我們國家，金融系統還是以銀行主導，導致間接融資規模龐大。像債券市場，儘管收益率再低，普通企業仍然很難通過發債來融資，仍須依賴銀行。因此，資金價格在債市和銀行之間形成了雙軌制，這使得央行難以通過銀行傳導影響最終的貸款利率。發覺到這一問題後，央行決定改變策略，培育出新的基準利率，這時候，LPR應運而生。

其實，LPR並不是最近才有的，自2013年就已經存在。當時推出LPR是希望更好地反映市場利率，其報價機制是選取九家銀行，這些銀行每天提供他們對最優質客戶的貸款利率，從中選取最高和最低的利率，再根據其貸款規模進行加權平均。然而，執行過程中出現了問題，因為央行要求報價必須以SHIB加減點的方式呈報。這導致了報價銀行的慣性思維：SHIB一變，LPR也必須跟著變。因此，雖然2013年推出的LPR與SHIB的利率走勢高度相關，卻未能真實反映市場上的貸款利率變化。

面對這一困境，央行在2019年正式進行LPR定價的改革，最重要的變化就是改變報價方式，不再使用SHIB加減點，而是根據央行中期借貸便利的利率加減點進行報價。這一改革省去了傳導過程，央行直接向銀行提供借款的利率，銀行可在此基礎上加點發布LPR。同時，報價銀行的數量從之前的10家增加到18家，涵蓋了國有大行、城商行、農商行、外資行以及民營銀行，意在讓更多中小銀行發聲。報價方式也從加權平均改為算術平均，進一步增強了LPR的市場化特性。

此外，LPR的發布頻率也變化很大，之前是每天發布，現在改為每月20號發布。這樣一來，LPR的變化便成為大家關注的焦點。而在掌握了這些基礎知識之後，我們就可以進一步討論房貸利率的政策。特別是在2019年，央行首次將房貸政策與LPR掛鈎，這是一個非常重要的變革。

对，那时候是不是还让你选择？大家可以选择这个，因为这是第一次，但却是特别关键的一次，所以咱们详细说说。首先，当时的规定是新发放的房贷利率统一按照最近一个月的LPR加减点的方式进行计价。加点的幅度各个地方自行掌握，但首套房贷不能低于LPR，二套房贷不能低于LPR加60个基点。这里的基点是指0.01%，100个基点等于1%。也就是说，二套房贷的利率为LPR加0.6。与此同时，提出加点幅度一旦确定后，不能改变。这一点非常关键，因为LPR是每个月发布的，可能会有变动，但你的贷款合同里的加减点幅度一旦确定，就不允许改变，因此这是非常重要的概念。未来所有的房贷利率由两个部分组成：一个是LPR，另一个是加减点。第二个重要的概念是重定价。客户和银行需要约定一个重定价周期，最短是一年。如果选定为一年，利率就会每年根据某个规则调整。这个规则通常是每年的1月1号，或者按照发放贷款的日期进行调整。

根据约定，如果重定价是1月1号，那么每年的1月1号会根据上一年12月的LPR来调整当年的利率，而加点不变。LPR每年变一次，但规定中只是说明最短为一年，央行并没有说明最长时间可以是多少。因此，理论上，你可以选择100年不变。实际上，允许选择固定利率的人就一直保持相同的利率，而选择变动的则可能有所不同。这个政策其实是针对新发放的房贷。紧接着，在2019年12月28号，临近年底，央行发布了关于存量房贷转换的规定，和刚才的政策类似。首先，客户可以自选，但一旦选择后不许再改。选成转换为LPR后，利率就固定了，如果选择固定利率，之后就不再变动。

那么如何进行转换呢？当时的利率减去2019年12月的LPR，会算出一个加减点的值，这个值将伴随你一辈子。若是高的话，则加点就高。举个例子，假设我当时的房贷利率是5%，而当月的LPR为4.5，那么我的加点就是50个基点，转化之后就是LPR加50个基点，永久有效。这是2019年第一次将LPR这个概念引入房贷中。然而，听完上述内容后其实可以明白，这个政策的本意并不是为了涨价或降价，而是进行一个等价转换。这也体现了央行的思路，调整了毛利率后，方便进行操控。因此，主要目的是为了转换，而并没有特别的福利。

我记得当时有很多人问我究竟该不该转换，选择了就意味这是一辈子的事，如果选错怎么办。针对这个问题，我的建议是：能转赶紧转，因为我相信中国已经进入了降息通道。虽然2019年当时的趋势并不十分明显，但我认为转了可能会更好一些。大家可以对比一下发达国家，那时的低利率在美国居然一度持续了很长时间，尽管美国在近年来频繁加息，仍然让许多人感到震惊。在2019年政策实施后，中国经历了三年多的各种困难，比如中美脱钩、房地产危机和地方债危机等。国家开始出台各种刺激房地产的政策，降低首付比例、下调利率，甚至下调基点加点。

不过，当时所有的刺激政策几乎都是针对新发放房贷的。这使得那些在之前买房的人感到不满，认为各种利好政策都是冲着新购房群体，而对我们这些高位接盘者则显得不公平。而此时国家的CPI也一度开始下降，许多人开始抱怨高息房贷压得他们喘不过气，没法消费。此时降息幅度越来越大，提前还贷潮随之而来。金融行业当时虽然有所耳闻，但从来没有见过反向挤兑的情况，感觉就在逼银行接受提前还款，银行对客户说“别给我钱”。这个情景让我联想到童年时看《哆啦A梦》里的情节，若是这个世界不是用钱买东西，而是免费的，收到钱还多好；变成了路边的乞丐堆满了钱，最终把法律给弄坏。那时候的银行就是有这样的感觉，不希望顾客过多还款。更有些客户开始用消费贷替换高息房贷，但这类行为实际上也在金融系统中埋下了隐患。

总之，社会上对调整存量房贷的呼声愈发明显。终于在2023年8月31号，央行宣布要进行存量房贷的调整。然而，一看到房贷利率调整的政策，都发现一个共同的特点，就是特别复杂。无论是央行最初发布的公告，还是各商业银行发布的详细细则，都显得极其复杂。

你是否拥有基本的背景知识，这样就能理解其中复杂的原因。其实我也考虑过，他并不是故意要让你感到困惑，而是因为我们国家的利率体系刚刚经历了巨大的变化。你刚才听说的利率的转变，其实是因为我们国家的利率规则已经改了很多次，从SHIBOR改成了LPR，再加上各种加减点的规定。此外，房贷本身就是一种长期的、通常持续几十年的贷款，因此，存量房贷的情况特别复杂。要想不让这个问题变得复杂，基本上是不可能的，因为各类存量房贷的情况多种多样。所以后续我会在书里尽量用最简洁的方式为大家讲解这些政策，确实，这个问题特别复杂。

首先，我想说明一下，现在的房贷利率是LPR加上一个加减点的形式。2023年8月的政策是关于这个加点的规定，而这个加点与你的LPR无关。加点对于你来说是终生有效的，值得注意的是，这也是第一次允许调整加点。简单来说，在2022年5月14日之前发放的贷款，只要有加点的，一律取消，按LPR执行。而在2022年5月15日至政策发布之前发放的贷款，则统一执行LPR减20个基点。这意味着，之前我面临的问题也得到了解决，我的房贷在转化后通常是加50多个基点，但现在这部分几乎都免了，这样是相当不错的，能省不少钱。

然而，还有一些特殊情况。首先，2019年10月8日之后发放的贷款，如果你所在的城市下限高于LPR，就按那个高点执行。第二种情况是，2019年时未选择转为LPR的借款人，现在有机会再转一次。转了之后，并不会按照上一年度的LPR来执行，而是按当时的LPR执行。这样一来，对于未选择转的借款人，这次政策也是一个很好的机会，因为我们知道LPR一直在降低，转完后的利率也会变得更为合适，根据最新的LPR调整，这无疑是利好存量房贷借款人的政策。

除了这些政策之外，房地产市场仍然在经历许多刺激政策。谈到此，有一个重要政策值得一提，那就是到了2024年5月份，央行宣布全面取消个人住房贷款利率下限。你还记得我们曾讨论过的相关政策吗？自2015年以来，除了房贷之外，央行已经不再管理其他利率。到了2024年，住房贷款的下限政策也被取消，各地的政策可以自行决定。基本上除了北上深这样的城市，其余地方的政策也相对宽松，比如说二套房贷款必须加多少点等限制。总体来看，我们仍然坚持“房住不炒”的基调，鼓励改善性住房和首套住房的购买。

然而，当这项政策公布后，存量房贷客户并没有感到满意。整个市场完全放开，地方可以随意降低贷款利率，未来新发放的房贷利率与存量房贷之间的差距只会越来越大。在2024年9月29日，央行再次发布了一项存量房贷改革政策，希望能够一劳永逸地解决新旧房贷之间的剪刀差问题。之所以这样说，是因为在我仔细研究这个政策时发现，其中的一条规定尤为关键。这条政策指出，2019年的政策将在新规定发布后解除，暗示这是一个最终版本。

根据政策细则，所有存量房贷只要转为LPR加减点形式，就统一调整为LPR减30个基点，这样一来，实际的房贷利率又进一步降低了。同时，如果之前还没有转为LPR的借款人，还有一次机会可以转，转之后的贷款只要在规定时间内完成，银行将会批量将利率降30个基点。值得一提的是，转完之后，尽管允许降30个基点，但仍需要单独向银行申请。

其中还有一条特别复杂的规定，我特意去查了一下，发现很多博主对这一条理解并不清晰。未来，只要你的贷款在LPR后面的加点值比全国新发贷款的平均加点高出30个基点，就可以向银行申请将其调整至仅高出30个基点。这也意味着，如果新产生的贷款利率更低，你可以申请调整到那个更低的利率。但是具体如何计算高出30个基点，央行将会在每个季度公布一个数值，即全国新发放贷款的平均利率，这对于将来的存量房贷客户是一个重要的参考依据。

用这个数减去这个季度三个月每个月的LPR的算术平均值，就得出了一个叫做“平均加减值”的指标。接下来，再用你自己房贷的加减值减去这个平均加减值，如果高于30个基点（BP），你就可以向银行申请。我建议大家算一遍，这样就明白了。发明这项政策后，央行在10月31号公布了2024年第三季度的平均利率，平均利率是3.33%。而第三季度的七、八、九三个月的LPR均为3.85%。所以，你可以计算出3.33减去3.85的结果为-52BP，这就是第三季度的平均加点值。而这次央行则先统一将价格调整为-30BP。所以，-30BP减去-52BP等于22BP。由于没达到30BP的申请标准，所以此时就不符合申请条件。这个过程其实还有点复杂，但我相信你是能算明白的。

接下来，我再举一个例子，说明什么情况下可以申请。假设四季度，当前10月份的LPR已经公布，数值为3.6，假设11月和12月的LPR也都是3.6，那么四季度的LPR算术平均值即为3.6。我们假设央行公布的新发放贷款平均利率为2.9，如果真的如此，你拿这个2.9减去3.6，得到的是-0.7，换算为-70BP。这个-70就是平均加点值。再将这个值与现在统一调整为-30的数值相减，-30减去-70等于40BP。由于这个结果高于30个基点，你就可以去银行申请，通过请求降低加点。这一例子当然是构想，实际可能相对较低。

从最近的情况来看，各个银行都在调控方面进行指导，不能将利率设置得低于3.0%，这与政策密切相关。想象一下，假如四季度出现了大规模的申请情况，银行能承受得了吗？最近我们也是在做相关的调整，统一降息。让人发笑的是，各个平台间的系统还产生了冲突，究竟应由谁来计算这个数。经过半天争论，最后决定由手机银行来负责，但手机银行本身并不具备这种计算的能力，不得不进行一些程序的开发。但上线后，先进行一批测试数据的运行，结果发现原先利率为3.8的客户，降息后反而变成了4.2，确实令人费解。

可以看出，整个过程是相当复杂的，并不是简单地将所有利率一刀切调低。每个人的情况不同，导致往下调整后反而出现了利率上升的情况。同时，我意识到计算规则真的很复杂，网上有不少人计算错误，以为能申请四季度的调整，实际上是不可能的。最终，我想告诉大家的是，想要了解相关信息可以去人民银行官网查询，在货币政策板块下有一个专门的利率政策查询功能，里面可以查看到商业性个人住房贷款加权平均利率和LPR两个数据。这个政策的主要目的是让新旧房贷之间的利差最多可差30个基点，以实现市场的平衡。

至于第三个政策其实非常简单，大家都能理解，但往往不知道该怎么操作。这个政策取消了之前重定价周期最短为一年的限制，允许大家自行选择周期，有三个月、六个月和一年等三种选项，最长为一年，最短为三个月。不过这里需要注意的是，虽然可以选择周期，但重新定价的日期还是依据贷款合同中的约定，一般是贷款发放当天或1月1日。在此之后，部分银行会在11月15号后允许调整这种重定价周期，虽然说更改周期手续繁琐，但情况会有所不同，各家银行可能都提供了相关的服务。对选择的建议往往说得模糊，很多建议似乎是各说各话。

我来说说我的想法，主要是提醒大家，如果未来需要调整，我会根据这个调整做出反应，但这并不代表我给你们建议。到时候如果亏损了，不要来找我，你们要自己判断如何调整。首先，我想给大家缓解一下焦虑。大家常说，调完利率、选完产品就不能改了，对吧，好像这是对未来的一种承诺。但我们回顾过去的政策，很多时候都说过不能改，而每次又会给你“后悔药”，是吧？所以我猜未来的银行一定还会有“后悔药”的。因为这几次政策调整都特别复杂，大家可能都觉得看这规则很吃力，结果很可能调错了。未来当你真的后悔的时候，可能找不到人行（人民银行），但找商业银行大概率还能给你反悔的机会。

第二个要不焦虑的点就是降息的问题。这毕竟是一个非常重要的事情，所以不会是一蹴而就的，而是缓慢的过程。你选择三个月、六个月还是一年，实际上差别不会太大。选择周期的长短，主要是反映你跟随LPR（贷款市场报价利率）变动的速度。无论如何，早晚都会变，现在都是一年，你看看12月的LPR，大家也都在忍耐呢，没见谁急得跳脚，反正我是等着到1月1日。拿我个人举例，我在这次好政策后，利率仍然是3.9%呢，因为我参考去年12月的LPR 4.2，减完30个基点后就是3.9%，我得等到明年1月1号才能享受更低的利率，但这差距也不会太大。

接下来我讲讲我的选择。我判断至少在短期内，我们依然是在降息周期中，所以重定价的频率越高，就能越早享受到利率的优惠。简单来说，重定价周期越短，我就能提早享受到更低的LPR。因此，我会选择三个月的期限，以便尽早享受降息带来的好处。有人可能会担心，如果以后加息了，提前享受会不会带来苦果？我认为加息有两种可能：一种是美国。从2022年开始加息，主要是因为CPI（消费者物价指数）实在是受不了了，美国2022年的平均房价同比上涨22%。所以，如果真的加息，通常意味着我们已经度过了最困难的阶段，那时你看看房价不断涨，你就没那么在乎利息这点小事了。

另一种情况是参考俄罗斯，现在俄罗斯的基准利率都达到21%。如果你在俄罗斯生活，你还会在乎房子这种琐碎的事情吗？当然不会。所以我觉得，趁着可以少交利息的时候，尽量减少支出是关键。至于未来的事情，那两个情况是可能的，但对你来说，利息那点小钱其实不算什么。现在才是真正需要关注的事情，攒钱消费才是当务之急。

尤其中美之间的关系，听说特朗普上任后，会实施一些对中国的激进政策，比如加税等。而我们也可能会有反制的刺激政策。如果对方想抑制中国经济，那我们这边就得刺激经济，在这样的环境下，可能还得继续宽松。大家现在更应该享受眼前的机会，尽快体验到降息带来的实惠。未来的经济状况不一定会如此乐观，你说如果一月我多还了80块钱，真的不算什么。

这是我对于当前房贷利率及近期政策给大家的建议。今天只是简单回顾一下，欢迎在评论区留言，如果还有不明白的地方，我会尽量再详细解释，也可以进行讨论。此外，想在资本市场上学习的朋友们，可以去京东金融搜索“基金十盘牛人榜”，好好学习。那么，今天的节目就到此为止，谢谢大家收听，拜拜！